2016年4月福建自考00122《房地产评估》真题

2016年4月高等教育自学考试福建省统一命题考试

房地产评估    试卷和答案

(课程代码00122)

本试卷满分100分。考试时间150分钟。

考生答题注意事项：

1．本卷所有试题必须在答题卡上作答。答在试卷上无效，试卷空白处和背面均可作草稿纸。

2．第一部分为选择题。必须对应试卷上的题号使用2B铅笔将“答题卡”的相应代码涂黑。

3．第二部分为非选择题。必须注明大、小题号，使用0．5毫米黑色字迹签字笔作答。

4．合理安排答题空间，超出答题区域无效。

第一部分    选择题

一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)

  在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。请将其选出并将“答题卡”

  的相应代码涂黑。未涂、错涂或多涂均无分。

1．房地产中无形的、不可触摸的部分是指

A．实物             B．权益             C．区位            D．景观

2．近年来我国不断加强廉租房的建设体现了房地产属性的

  A．社会保障性       B．产权重要性       C．保值增值性      D．难以变现性

3．在英联邦，在估价委托人起诉估价师的法庭起诉中，法官使用的误差范围通常是

  A．3％              B．5％              C．8％             D．10％

4．现有甲乙丙丁四块地，土地单价分别为1200元/平米、1000元/平米、800元/平米、300元/平米，其容积率分别为6、4、2、1。如果四块地的其他条件完全相同，则明智的买者应该购买

  A．甲              B．乙                 C．丙             D．丁

5．一幢竣工不到六个月的房地产，由于开发商资金紧张，尚欠工程建筑商500万元，因此

  需向银行抵押贷款，该房地产在完全产权下的评估价值为2000万元，则该房地产的抵

  押价值为

  A．500万元        B．1000万元           C．1500万元       D．2000万元

6．某估价事务所在2013年7月20日至8月10日评估了一宗房地产于2014年1月30日

  的价格，估价报告之日为2013年7月30日，则该报告的估价时点为

  A．2013年7月20日                       B．2013年7月30日

  C．2013年8月10日                       D．2014年1月30日

7．下列项目中适合用成本法进行估价的有

  A．商铺           B．高档公寓             C．旅游房产        D．学校

8．从卖方的角度考虑，成本法的理论依据是

  A．替代原理       B．生产费用价值论       C．均衡理论         D．市场理论

9．某宗房地产，土地价值占总价值的40％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，

  则综合资本化率为    

  A．5．2％         B．7．2％               C．8．2％            D．9．2％

10．某宗房地产是在政府有偿出让的土地上进行开发建造的，当时获得的土地使用年限为

  40年，至今已经使用5年，预计该房地产正常使用情况下每年可获得净收益6万元，该

  类房地产的资本化率为7％，则该宗房地产的收益价格为

  A．71．69万元        B．74．95万元        C．77．69万元       D．79．69万元

11．下列收益中不可以用来估价的是

  A．实际收益          B．客观收益           C．预期收益         D．有形收益

12．房地产成本中城市维护建设税的计税依据是

  A．营业额            B．建筑成本           C．销售成本         D．营业税

13．基准地价反应的特定区域的平均价格，这体现了基准地价的

  A．平均性            B．区域性             C．时效性           D．全域性

14．路线价法实质上是一种

  A．成本法            B．收益法             C．市场法           D．资本化率法

15．某宗临街深度为32米，临街宽度为20米的矩形土地，总价为1000万元，根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度为16米，临街宽度为20米的矩形土地价格为

  A．300万元           B．400万元            C．600万元        D．700万元

16．下列不宜作为抵押估计目的的估价对象是

  A．保龄球道           B．店铺               C．野营房          D．机场

17．旧城区居民房屋拆迁补偿估价宜采用的报告形式是

  A．口头               B．叙述性             C．表格式          D．信函式

18．估价报告经内部审核后，应由注册房地产估价师签名，人数最少为

  A．1名               B．2名                C．3名            D．4名

19．房地产转让价格评估，宜采用的标准是

  A．收益法             B．比较法             C．成本法         D．公开市场价值

20．被征收房屋价值评估时点为

  A．竣工之日           B．开工之日           C．征收公告之日   D．估价日

二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)

  在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题

  卡”的相应代码涂黑。未涂、错涂、多涂或少涂均无分。

21．下列属性中属于房地产社会属性的有

  A．交易的登记性                             B．产权的重要性

  C．易受限制性                               D．社会保障性

  E．文化美学价值

22．利用市场比较法建立价格可比基础，进行换算处理的内容有

  A．统一房地产范围                           B．统一付款方式

  C．统一价格单位                             D．统一币种

  E．统一评估代码

23．建筑物折旧的求取方法有

  A．耐用年限法                               B．实际观察法

  C．指数调整法                               D．成新折旧法

  E．综合法

24．在假设开发法中应该弄清的土地权利包括

  A．权利性质                                 B．使用年限

  C．可否续期                                 D．转让、出租、抵押等规定

  E．征地费用

25．房地产估价机构资质等级由低到高分为

  A．四级资质                                 B．暂定期内的三级资质

    C．三级资质                              D．二级资质

    E．一级资质

第二部分     非选择题

三、名词解释题(本大题共4小题，每小题4分，共16分)

26．房地产

27．假设开发法

28．区位

29．重置成本

四、简答题(本大题共4小题，每小题6分，共24分)

30．简述影响房地产价格的行政因素。

31．简述搜集交易实例的内容。

32．简述成本法估价的操作步骤。

33．简述假设开发法运用时必须具备的条件。

五、综合应用题(本大题共2小题，第34小题12分，第35小题18分，共30分)

34．某房地产项目，预计在未来第一年净收益为50万元，此后每年净收益将会比上一年递

  增5万元，资本化率为10％，无限年使用，该宗房地产的价格为多少万元?

35．某房地产评估的估价时点为2013年10月18日，现选取一可比实例，其中有关资料如

  下：可比实例A的成交价格为8000形平米，成交时间为2012年12月18日；由于卖方

  要出国，因此可比实例A的成交价格比正常价格低6％，由于可比实例的区位因素好于

  估价对象，因此当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区位要高8％，可比实例A的

  实物状况比估价对象要差，因此导致可比实例的价格要比估价对象低3％。假设当地房

  地产的价格水平的变动情况为2013年10月比2012年12月上涨3％，根据以上资料估

  算A的比准价格。